Кммуналка... Пожалуй, едва ли не единственная тема, которая волнует сегодня абсолютно всех жителей нашей необъятной Родины. Еще бы, ведь именно оплата коммунальных услуг ежемесячно делает наши кошельки заметно легче и тоньше. С непомерным ростом тарифов, думаем, еще можно было мириться, если бы хоть кто-то вышел к народу и внятно ответил на один вопрос: Почему? Но, как правило, ни ответа, ни привета. А не хочешь платить, тебе тут же перекроют «кислород», и будешь куковать без воды, газа и электричества... Так что выбор невелик.

   Кнтролировать процесс тарифообразования на жизненно необходимые услуги просто невозможно. Для обывателя эта тайна покрытая мраком. И все же есть одна графа в заветном квиточке, которую квартиросъемщики не просто могут контролировать, а должны принимать непосредственное участие в ее формировании и требовать отчета – это «ремонт и содержание жилья».

   Ко такие управляющие компании и ТСЖ? Каким образом заключаются договора на обслуживание жилого фонда? Что недоговаривают коммунальщики и чего боятся? На эти вопросы мы и попытаемся ответить.

   Преход на «рынок»

   Вначале двухтысячных годов государство заговорило о реформах ЖКХ, которые подразумевали под собой модернизацию всего жилищно-коммунального хозяйства страны.

   Тлько вдумайтесь в цифры: за годы экономических реформ в среднем по России физический износ котельных составляет 55%, коммунальных сетей водопровода – 65%, канализации и тепловых сетей – 63%, электрических сетей – 58%, водопроводных насосных станций – 65%, канализационных насосных станций – 57%, очистных сооружений водопровода – 54% и канализации – 56%. Невозможность содержать ЖКХ заставила власть переложить бремя расходов на население, а всю коммунальную отрасль перевести на рыночные отношения или, проще говоря, отдать в частные руки. Таким образом, на рынке коммунальных услуг замелькали первые частные управляющие компании. По сути, это юридическое лицо, созданное для управления или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. Здесь стоит разочаровать тех, кто до сих пор наивно полагает, что все ЖЭКи являются государственными.

   Дговор – всему голова

   Взникает закономерный вопрос: Раз все передали в частные руки, кто же решает, какая управляющая организация будет заниматься содержанием конкретного жилого многоквартирного дома? А вот здесь-то и начинается самое интересное.

   Вобще все основные моменты, связанные с жилищным законодательством, прописаны в Жилищном кодексе РФ. Только вот вряд ли государственный документ кто-то из обычных квартиросъемщиков хоть раз видел в глаза, не говоря уже о том, чтобы дословно знать его содержание. Такая повальная безграмотность населения УК только на руку, ведь большая часть управляющих организаций просто навязана жильцам.

   П закону управляющая компания обязана заключить договор с каждым собственником жилого помещения в многоквартирном доме (а точнее – достаточно 51 процента) на всеобщем собрании жильцов. А теперь попробуйте вспомнить, когда последний раз ваша управляющая компания проводила собрание и предлагала заключить договор? Смеем предположить, что абсолютное большинство миасцев о таком и не слышало. Оно и понятно, ведь коммунальщики делают все гораздо проще – протокол собрания подписывается заочно. Как правило, к вам в квартиру стучит сотрудник ЖЭКа и на пальцах пытается объяснить, что именно с этой управляющей компанией вам будет тепло, уютно и комфортно. Не вникая больше в подробности, жилец ставит свою подпись. В итоге протокол подписан – договор заключен. В принципе в этом нет ничего плохого, только потом не нужно жаловаться, что в подвале потоп, в подъезде воняет, в стенах огромные щели, крыша течет, батареи холодные... Обвинять некого, жильцы сами сделали выбор.

   Н шагу назад

   Кк и в любом другом бизнесе управляющими компаниями в первую очередь движет желание получить прибыль. Поэтому коммунальщики всеми правдами и неправдами в буквальном смысле слова готовы бороться за каждый дом. Например, в Челябинске доходило до того, что жителям одной из многоэтажек при-шли счета аж от четырех управляющих организаций.

   Ообенно лакомыми считаются новые девятиэтажки. Еще бы, дом новый, серьезных вложений в ремонт не требует, а платежи с жителей будут собираться в любом случае. Конечно, если УК порядочная и дорожит своим имиджем, то и средства, собранные с населения, будут расходовать по их прямому назначению. Однако, как говорится, в семье не без урода. Частенько приходится выслушивать жалобы от населения, что качество оказываемых услуг оставляет желать лучшего.

   З что платим?

   Эот вопрос задают очень многие. Вот и нам стало интересно, а что же входит в статью «ремонт и содержание жилья»? Оказывается, весь перечень работ, которые обязуется выполнять ваша управляющая компания, прописан в договоре, который вы с ней заключили.

   А как же быть, спросите, если договор в глаза не видели? Во-первых, это чревато тем, что УК могла просто проигнорировать некоторые виды работ и их не прописать (например, замена лампочек, уборка подъезда). Во-вторых, будет безрезультатно с пеной у рта доказывать самим работникам УК об их обязанностях. Что же касается знакомства с договором, то собственник имеет право обратиться в договорной отдел своей управляющей компании, где ему обязаны его предоставить вместе с оригиналом подписей протокола собрания. Другое дело, что коммунальщики возможно постараются найти кучу причин, чтобы вам в этом отказать. Ведь любому ЖЭКу весьма невыгодно просвещать население о своих обязанностях. Более того, УК обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Но еще раз повторимся: чем менее грамотен народ, тем легче живется управляющей компании.

   Трифы-скакуны

   Одельная тема для разговора – формирование тарифа. Сегодня в городе «ремонт и содержание жилья» стоит в среднем 8 рублей за квадратный метр. Естественно, чем больше у вас жилых метров, тем больше вы платите.

   Онако не нужно думать, что раз с вас берут деньги, то сантехнические и другие работы в вашей квартире будут бесплатными. Оплата взимается лишь за обслуживание общего имущества многоквартирного дома (крыши, подвала, придомовой территории, внутридомовых коммуникаций...), а не отдельной квартиры. Но вот какой будет размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, собственники должны решать сами на общем собрании, а не покорно мириться с выставленными коммунальщиками цифрами в счете. Управляющая организация может лишь вносить предложения, то есть объяснять жильцам обоснованность повышения тарифа.

   Ктати, вы ни разу не пытались посчитать, сколько коммунальщики имеют с одной небольшой четырехподъездной пятиэтажки? Итак, общая площадь 80 квартир составляет порядка 2,5–3 тысяч квадратных мет-ров. Восемь рублей умножаем на общую площадь, получаем двадцать тысяч рублей. А если учесть, что в среднем УК обслуживает около 100 домов (и не только пятиэтажных), то суммы начинают округляться аж до шести нулей...

   Н «управу» есть управа

   Н нужно думать, что на «лукавых» коммунальщиков нет управы. В этом отношении руки жильцов абсолютно развязаны. Жилищный кодекс четко говорит: если собственников помещений в многоквартирном доме не устраивает работа их управляющей организации, то они имеют право на основании решения общего собрания в одностороннем порядке расторгнуть договор и либо найти другую УК, либо создать ТСЖ.

   Дугое дело, что наш народ сегодня очень трудно на что-либо расшевелить. Многие предпочитают жить по принципу «моя хата с краю». Люди ограничиваются пределами своей квартиры и абсолютно не интересуются состоянием всего дома. Но, к сожалению (или к счастью), долго так жить не получится. Прошли времена, когда сфера ЖКХ была в руках государства, и от населения ничего не требовалось. Сегодня спасение утопающих – дело рук самих утопающих, то есть благополучие дома напрямую зависит от активности его жильцов.

   Н три буквы

   ТЖ – товарищество собственников жилья, один из альтернативных вариантов управления многоквартирным домом. Все очень просто. Чтобы избежать постоянных недомолвок с управляющей организацией, жители берут ответственность за дом на себя.

   Н общем собрании собственники жилья выбирают председателя, членов правления, утверждают тариф и нанимают своих электриков, слесарей и дворников. Конечно, на бумаге все это – очень гладко. В действительности же необходимо просчитать рентабельность, так как, например, для жителей одного небольшого дома такой вариант будет просто убийственен. А вот если они объединятся целым кварталом – коммунальное счастье обеспечено, собранные деньги мимо уж точно не пройдут.

   Хтели как лучше, а получилось...

   Онако... У нас в стране все чаще говорят о возникновении фиктивных ТСЖ. Что это такое?

   Ве очень просто, отчасти государство само создает для этого все предпосылки. С 2007 года у нас в стране начал свою работу так называемый Фонд содействия реформированию ЖКХ. Фонд предоставляет финансовую поддержку на реализацию региональных адресных программ по капитальному ремонту многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

   Иея, конечно, очень хорошая (дать возможность гражданам улучшить жилищные условия), но для того, чтобы региону получить возможность воспользоваться средствами из этого фонда, в области должно быть создано определенное количество ТСЖ. Естественно, область спускает распоряжение на муниципалитеты, а те в свою очередь – на управляющие компании. То есть для того, чтобы УК могла принять участие в программе капитального ремонта, ей необходимо на своей территории создать определенный процент ТСЖ (при этом созданные ТСЖ должны иметь договор на обслуживание с УК). А теперь представьте каких титанических усилий будет стоить коммунальщикам собрать народ, объяснить что к чему, заключить договоры... Между тем, все можно сделать гораздо проще: взять человека, пройти с ним по всем необходимым инстанциям, оформить документы и ТСЖ готово. При этом сами жильцы могут и не знать, что форма правления их домом претерпела изменения.

   Пдобных примеров по всей стране уже немало. Не так давно в программе «Человек и закон» «липовым» ТСЖ был посвящен аж целый сюжет. Власти Москвы успокаивают взбудораженных горожан, заявляя, что ТСЖ создаются исключительно ради удобства москвичей. Но люди, в свою очередь, уверены: фальшивые товарищества нужны, чтобы

   ДЗам было удобнее обирать жителей многоквартирных домов. В горячке «ТСЖизации» чиновники дошли до поистине гоголевского размаха: в одной из московских многоэтажек «за» ТСЖ «проголосовали» пятеро покойников.

   Ндалекое будущее

   Пзволим себе пофантазировать и представить самую пессимистическую картину результатов проведенных реформ. Фонд поддержки развития ЖКХ действует до 1 января 2012 года. К этому времени повальная «ТСЖизация» приведет к тому, что «липовых» товариществ собственников жилья станет еще больше (деньги ведь надо как-то из Фонда «качать»). Чиновники на бумаге отчитаются о своей работе, что поставленные правительством задачи выполнены, необходимое количество ТСЖ создано. Только вот население-то знает, что их в очередной раз попытались «кинуть»? Ведь создание товариществ собственников жилья говорит о том, что ответственность за свой многоквартирный дом жильцы берут на себя (!). А значит капитальный ремонт дома, его содержание, ликвидация коммунальных аварий полностью ложится на их плечи.

   Кнечно, такая форма управления своим жильем в развитых странах уже давно не новость. Однако не стоит забывать, что «забугорная» власть помимо всего прочего заботится и о правовой грамотности своих граждан. Наши же собственники пока не понимают всей серьезности происходящего, а кто-то и не хочет понимать (до сих пор при слове «ТСЖ» вопросительно округляют глаза). Однако, как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности. В результате нежелание жильцов дома принять сегодня активное участие в выборе формы правления своим домом может привести к тому, что весь дом после 2012 года останется у разбитого корыта. А до того времени равнодушная позиция так и будет давать возможность непорядочным коммунальщикам безнаказанно залазить в наши кошельки.