Вто время, как одни специалисты прогнозируют падение цен на жилье до 40 процентов, другие утверждают, что расценки на недвижимость не только не упадут, но и будут продолжать расти. Председатель совета директоров компании «Миракс Групп», строящей элитное жилье, пообещал даже съесть свой галстук, если через 1,5 года цены на квартиры не поднимутся на 25 процентов...

   Чго все-таки стоит ожидать от городского рынка недвижимости? Как не пострадать при решении квартирного вопроса?

   Н интересующие вас (и нас) вопросы ответил первый вице-президент Миасской гильдии добросовестных риелторов Павел Шумаков.

   Кк, по-вашему, будет складываться ситуация с ценами на жилье в Миассе?

   – Если в двух словах, то в крупных городах, где цены на жилье завышены сильно, падение будет существенным. У нас же стоимость продаж готовых квартир не намного выше себестоимости, и даже если застройщики будут готовы снижать цену квадратного метра, то не намного.

   Н вторичном рынке будут снижать цену только собственники жилья, остро нуждающиеся в деньгах. Те, кто может ждать, будут ждать, потому что в условиях роста инфляции недвижимость всегда была самым надежным средством сохранения и преумножения капитала.

   Вцелом объем сделок на рынке недвижимости сократится, и достаточно существенно. На квартиры есть спрос, у граждан есть средства, но информация, которая поступает из СМИ, пугает, поэтому сейчас очень трудно принять решение. Все ждут, когда что-то прояснится.

   Кизис может спровоцировать замораживание некоторых строительных объектов. И в этом случае, в первую очередь, пострадают покупатели, которые вложились в долевое строительство... Насколько вероятно развитие такого сценария в нашем городе? Можно ли его избежать?

   – Все зависит от той политики, которую вели застройщики в процессе строительства: чем меньше кредитов на текущий момент у них осталось, тем проще будет преодолеть данный кризис.

   Ве застройщики, с которыми мы работаем, возводят дома на собственные средства и средства, полученные от реализации квартир по договорам участия в долевом строительстве. На текущий момент максимум, что мы видим – это увеличение сроков строительства на величину, равную снижению объемов продаж. Это примерно три месяца.

   Вроятность же того, что некоторые дома в Миассе не будут достроены, существует, но избежать этого возможно. Сейчас государство готовит ряд мер по поддержанию строительной индустрии, надеюсь, что они будут действовать. По моему мнению, весьма эффективными могли быть упрощение процедуры кредитования физических лиц на строящиеся объекты и компенсация части процентов по ипотечным кредитам, но о подобной практике я пока не слышал.

   Чо можно посоветовать тем, кто планирует совершать операции с недвижимостью: продавать, покупать или занять выжидательную позицию?

   – Сейчас советовать трудно. Одно могу сказать точно, если у вас есть недвижимость и срочно нужны деньги, придется снизить стоимость. Если можете, то лучше подождать: при росте инфляции цены должны расти.

   П сообщениям СМИ из 68 челябинских банков ипотеку теперь дают лишь 18. Насколько реально теперь получить ипотечный кредит? Как изменились процентные ставки?

   – 31 октября на территории Миасса ипотечный кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке можно было получить лишь в трех банках. Что касается получения кредита на строящееся жилье – только один банк рассматривает данный вид кредитования. И то, при условии, чтобы на момент подачи кредитной заявки было построено не менее 70 процентов от объема строительства многоквартирного дома, а до сдачи дома в эксплуатацию оставалось не больше трех месяцев.

   Сначала финансового кризиса все банки города повысили процентные ставки по ипотечным кредитам от 1,5 до 6,1 процента. Условия кредитования меняются, и что будет завтра, сказать трудно.

   И-за финансового кризиса и резко снизившейся покупательской активности половина москов-ских риелторов может остаться без работы. Что, по-вашему, ждет риелторов Миасса? Планируется ли сокращение штата в вашей компании?

   – Одним из направлений деятельности нашего агентства является реализация квартир в строящихся домах города. В ближайшее время мы готовим к сдаче два дома, на разных стадиях строительства находятся еще 12 домов, готовится проектная документация на 3 очередных дома... И это не говоря об ипотеке, вторичном рынке, коммерческой недвижимости и юридиче-ских услугах! Так что о сокращении штата речь пока не идет.

   Чо же касается других агентств, думаю, что некоторые захотят поменять род деятельности, но на фоне общего спада экономики такое решение будет принять сложно.

   Еть ли какой-то положительный момент в том, что из-за кризиса количество агентств недвижимости в нашем городе снизится?

   – Снижение количества рабочих мест я рассматриваю по-другому. Это, прежде всего, увеличение числа безработных. И к какой бы области они не относились, это не может являться положительным моментом.

   Пезидент ассоциации риелторов «Южный Урал» Арсен Унанян считает, что если произойдет падение цен на недвижимость, то на рынке останется только вторичное жилье. Чем это может грозить?

   – Реальный спрос на жилье превышает предложение, как минимум, на 10 процентов. Текущее же состояние дел на рынке недвижимости никак его не характеризует, в экономике сейчас замирает все. Остановка строительства нового жилья грозит многим: при отсутствии пополняемости жилого фонда цены на вторичном рынке пойдут вверх, при остановке строительства закроются строительные организации, а вслед за ними – вся индустрия строительных материалов и т. д. Дальше – больше: безработные не смогут погашать кредиты, что заставит их продавать квартиры, а это, в свою очередь, может привести к снижению цен. В общем, замкнутый круг.

   Сроительство является сердцем экономики и остановить его нельзя: последствия могут быть очень серьезными. Важно, что государство понимает это, и ряд мероприятий по поддержанию строительной отрасли, а именно – жилищного строительства, сейчас уже прорабатывается.

   Рстовская область направляет 3 млрд. рублей на выкуп новостроек, чтобы не допустить «замораживания» строящихся объектов и появления обманутых дольщиков. Планируют ли принять подобные меры наши областные власти?

   – Ряд мероприятий для поддержки строителей Челябинской области уже предпринят, но не все они находят поддержку. Условия, предложенные государством по выкупу новостроек, отклика среди строителей пока не нашли. Существует и другая программа: выдача льготных кредитов на завершение строительства. На эти цели по моим данным Челябинской области выделено 500 млн. руб. Какая часть из них попадет в Миасс сейчас решается.

   Мгут ли банки пересмотреть процентные ставки по ипотеке по ранее заключенным договорам? Насколько это правомерно? Были ли подобные случаи в вашей практике?

   – Все условия, в том числе и возможность повышения процентной ставки, прописаны в условиях кредитного договора. На сегодняшний момент в нашем городе не было случаев увеличения процентных ставок по ранее выданным ипотечным кредитам, а вот случаи понижения – были.

   Ели увеличение все-таки будет, вас об этом обязательно уведомят, причем за вами должно сохраниться право в установленный банком срок досрочно погасить весь кредит по ранее установленной процентной ставке.

   Нсчет правомерности можно сказать следующее: согласно Гражданскому кодексу РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

   Н основании вышеизложенного, пересмотр банком процентных ставок по ранее заключенным договорам – это его законное право (конечно же, при условии отображения данного условия в договоре). А заемщик, прежде чем заключить кредитный договор, должен внимательно прочитать его, чтобы не оказаться в затруднительной ситуации. Если какое-либо из условий договора его смущает, он вправе его не подписывать.

   Павда, если не будет договора, не будет и кредита...

   Кгда будет сдан дом № 1 по улице Б. Хмельницкого? С чем связаны задержки?

   – До 15 ноября текущего года планируется ввести дом в эксплуатацию. Что касается задержки, то причин здесь много и в этих рамках невозможно рассказать обо всем. Я планирую подготовить отдельную статью по этому вопросу. Думаю, вскоре вы сможете прочитать ее на страницах «Глагола».

   Ршение Правительства РФ о приобретении недвижимости по цене «себестоимость плюс 15 процентов» председатель Союза строителей Челябинской области назвал нереальным. Почему? Каковы реальные наценки и почему строители не хотят от них отказаться?

   – Причин неприятия этих условий я вижу две. Первое: сегодня 15 процентов годовых мы можем получить просто отнеся деньги в банк. В нашем же случае сроки строительства составляют 1,5 года и более – это уже максимум 10 процентов годовых. Вычитаем инфляцию и получаем убытки. Кто будет работать себе в убыток? Никто.

   Ворое: строители не всегда могут собрать и показать все затраты, понесенные при возведении дома. Соответственно покупная стоимость будет существенно занижена.

   Ккова же реальная прибыль строителей? Ответить на этот вопрос смогут только они сами, эта информация закрыта и вряд ли мы ее когда-либо узнаем. По той информации, которая есть у меня, себестоимость строительства 1 кв. м. жилья в нашем городе на сегодняшний день колеблется от 18 до 26 тысяч рублей. И это зависит от многих факторов: стоимость аренды земельного участка, количество обременений, материал дома, этажность, вид отделки, количество привлеченных заемных средств и т. д.

   Пичем, себестоимость строительства в крупных городах не намного выше.

   Впросы читателей задавала