Сав собственниками своего жилья, многие из нас оказались абсолютно не готовы к тому, что последует за этим

   Жвя по десятилетиями выработанной привычке, что все проблемы по содержанию жилья решаются жилищно-коммунальными службами, новоиспеченные собственники столкнулись с тем, что теперь все не так просто, как хотелось бы.

   Благо, если в многоквартирном доме оказался человек, знающий законодательство или стремящийся его знать, неравнодушный, который смог взять на себя непростое решение и создать товарищество собственников жилья – ТСЖ. Но таких единицы, в основном же жители многоквартирных домов вынуждены были заключить договоры на обслуживание с управляющими компаниями – УК.

   Тлько вот беда: имея собственность, люди не знают, как поступить во многих ситуациях, с которыми неизбежно приходится сталкиваться при управлении домом.

   Тм более что множество документов, касающихся этого вопроса, каждый изучить просто не в состоянии в силу различных причин.

   Тк что же нужно знать собственнику в первую очередь?

   Смый главный документ, регламентирующий предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам, – это договор управления многоквартирным домом, заключаемый с ТСЖ или управляющей компанией (в зависимости от выбранной жильцами дома формы управления). Этот документ должен быть на руках у каждого собственника, что позволяет требовать от УК выполнения предусмотренных в нем работ и услуг, а компании – оплаты от жильцов.

   Пскольку договор – дело ответственное, то и подойти к его заключению нужно очень серьезно. Мы ведь как привыкли? Нам договор в руки сунули, мы не глядя, не вчитавшись ни в один из пунктов, его подписали – и забыли о сем факте.

   Пи возникновении же каких-либо спорных вопросов по обслуживанию дома выясняется, что зачастую у собственника прав в отношении своего жилища куда меньше, чем всевозможных обязанностей. И за помощью никуда уже можно не обращаться, поскольку в том самом бездумно подписанном договоре это было зафиксировано. Поэтому первое, что нужно бы в идеале сделать, – составлять договор управления многоквартирным домом на собрании собственников жилья и представителей УК, дабы впоследствии избежать многих неприятностей.

   Чо за стенами квартиры…

   Сгласно 162-й статье Жилищного кодекса РФ, существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общедомового (или общедолевого) имущества. Ведь именно его эксплуатацией занимаются УК и ТСЖ. В договоре должно быть четко прописано, какое имущество жильцов является общедолевой собственностью.

   Кобщедолевому имуществу относятся не только кровля, фундамент, внутридомовые коммуникации, но и, например, вынесенные на лестничные клетки счетчики, и домофоны, и подъездные двери, и почтовые ящики. То есть, имущество, не расположенное в квартире – общедолевое. И неплохо было бы предусмотреть в договоре такие случаи, когда что-то из вышеперечисленного портят или крадут посторонние, выходит из строя домофон или металлическая дверь. А иначе платить за это придется опять же жильцам.

   Чо должна

   делать УК…

   Дговор управления многоквартирным домом обязательно должен содержать перечень работ и услуг, который должна выполнять управляющая организация в целях его исправного содержания. При этом решать, что делать на объекте, должны жильцы, а не УК. Но рекомендации ее представителей выслушать не помешает.

   Пи составлении данного пунк-та должны быть учтены действующие на территории РФ «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» 2003 г., которые определяют требования и порядок его обслуживания и ремонта.

   Чо касается тарифа на управление домом, то надо отметить, что он является договорным (в отличие от тарифов на газ, воду или тепло, поставляемых предприятиями-монополистами). Хотя ежегодно администрации городов и формируют тарифы на техобслуживание жилищного фонда, одновременно устанавливая для него перечень работ и услуг, это касается лишь муниципального жилья, а собственники вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Пока же в основном и собственники, и УК при составлении договора управлением многоквартирным домом по инерции еще ориентируются на муниципальные тарифы.

   Тким образом, «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» должны стать основополагающим документом при составлении договора управления многоквартирным домом между УК и собственниками жилья. На его основании собственникам следует сформировать перечень работ и услуг, которые будут выполняться на их доме.

   Н помешает…

   Вдоговоре управления многоквартирным домом между жильцами и управляющей компанией (или ТСЖ) собственникам следует обратить внимание на защиту своих прав перед ресурсоснабжающими организациями. По законодательству управляющие организации являются исполнителями коммунальных услуг, и в случае недопоставки на дом воды, тепла, света, газа они должны воздействовать на монополистов, заниматься такими административными вопросами, как составление актов о недопоставке коммунальных услуг, а также производством перерасчетов оплаты за услуги ЖКХ.

   Ели же УК отказывается брать на себя такую обязанность, получается, она претендует только на то, чтобы эксплуатировать жилье, но не управлять им. Тогда можно ставить вопрос о заключении договора не на управление многоквартирным домом, а на его эксплуатацию. Такая услуга обойдется дешевле. Подобные документы составляются при непосредственном управлении между собственниками и нанимаемыми для производства работ на доме подрядными фирмами. Если же предприятие или организация хотят управлять объектом, они становятся исполнителями коммунальных услуг.

   А что с деньгами?..

   Можество претензий высказывается собственниками по поводу непрозрачности расходования собранных с жильцов денежных средств. Акты и отчеты, в которых обывателю крайне трудно разобраться, вызывают раздражение и недоверие. Более того, зачастую случается с точностью до наоборот: некоторые УК вовсе даже не стремятся прояснить и доступно объяснить, как и куда потрачены деньги, ставя себя в некое господствующее положение перед своими же заказчиками, забывая, что именно они определяют объем работ на объекте нанятому исполнителю.

   Прой за выполнение требуемых работ и услуг УК просит крайне высокую – с точки зрения жильцов – оплату, ссылаясь на большую себестоимость работ, и в качестве компромиссного варианта предлагает их сокращение. Подобный подход изначально неправилен. В ответ на предоставленный жильцами «проект» договора УК должна составить смету расходов-доходов по данному объекту и представить ее своим заказчикам.

   Более того, в случае заключения договора, устраивающего обе стороны (что, надо признать, случается крайне редко), сметы расходов-доходов должны быть вывешены в каждом подъезде, чтобы жители знали, что можно требовать с управляющей компании и какую она имеет рентабельность с предоставляемых услуг. Кроме этого УК обязана ежегодно отчитываться перед своими нанимателями о проделанной за год работе и потраченных средствах.